为什么每个楼盘都是“热销”、“售罄”？地产圈内人不会告诉你的秘密。
新楼盘入市周期，大致如下：项目定位——楼盘建设——营销蓄客——开放售楼处——开放样板间——开盘——二次开盘——尾盘销售——清盘。
题主关心的两个点，主要是“营销蓄客”和“开盘”，国泰紫荆园售楼部小编展开讲：
为什么每个楼盘都是“热销”、“售罄”？
首先说明，新房子销售不是淘宝电商，一房一价，买家到现场，随时可买，随时有房。房子不同于其他商品，销售主要有两个特点：①预售，签合同后1-2年可交房；②先蓄客，后集中推售。一个楼盘的销售量，80%依赖“开盘”这种集中推售的方式。为什么？
因为房子是一个综合素质极强的“商品”，背后产品参数超级复杂，包括：地段、位置、交通、学校、商场、公园、医院，户型、朝向、通风、风水、格局、楼层等等。一旦给客户足够多的时间去对比两个小区、两套房，客户一定会拉长周期，不会在2小时内下定、成交——他一定会再做详细对比，拉长决策周期，增大放弃购买的几率。所以要通过“开盘”这种挤压式、“饥饿营销”式地产商可控的方式，集中推售，造成“哄抢”房源的“热销”假象。
因此，决定是否“开盘”，国泰紫荆园售楼部小编认为直接因素是：蓄客量是否大。国泰紫荆园售楼部小编举个例子：
从推售房源讲，如果计划推售房源400套，那么蓄客量至少要有600人，而且A类客户要有300人，B类客户200人，C类客户100人（A/B/C类客户分别代表：购买意愿强、中、弱）。
A类客户必买，B类客户犹豫型，C类客户意愿一般。通过制造开盘现场紧张、热销的“摇号”气氛，A类客户购买热情，带动B/C类客户成交，达到最终成交80%-90%的结果。
推售房源数量有弹性，根据蓄客量多少，开盘前3-7天内决策下来。
